경매 공부

경매란

과거에는 경매에 깡패들이 상주하면서 자기들끼리 짜고 치는 경우가 많았다고 한다.

 

하지만, 지금은 전혀 그런 경우가 없으며, 그냥 부동산 공부하는 사람들이 대부분인 것 같다.

 

경매는 크게 "임의경매"와 "강제경매"로 나뉘게 되는데, 사실 두 경우 모두 채권자의 권리를 찾아주기 위해 채무자의 부동산/동산을 팔아서, 채권자에게 "배당"의 형태로 주는 것이다.

 

이때, 임의경매는 "근저당"을 잡은 물건에 대해 담보권실행을 통한 경매이고, 강제경매는 근저당을 잡지 못한 경우 집행원원을 통한 경매라고 할 수 있다. 이 경우 가압류가 설정되기도 한다.

 

돈을 물건으로 받을 권리는 물권, 돈으로 받을 권리는 채권이며, 경매에서는 주로 채권 처리를 위해 진행된다고 생각하면 된다.

 

근저당권이란

저당권과 근저당권을 거의 비슷하게 사용하게 될텐데, 정확히는 근저당권은 채권최고액의 120~130%정도로 설정하면서, 만약 해당 채권을 제때 갚지 못할 경우 받아야하는 이자까지 포함한 금액을 의미한다.

 

부동산 경매를 하면 좋은 이유

1. 부동산 투자에 필수이다. 이는 최대한 싸게 사서, 최대한의 대출을 통해 최소한의 자금만 들어가기 때문이다.

 

만약 싸게 산다면 수익률이 증가하며, 대출을 받게 되면 레버리지 효과가 최대화가 될 수 있기 때문이다. 

 

2. 평생 써먹을 수 있는 기술이다. 특히 하락기에 경매가 많이 나오기 때문에, 부동산 상승기에는 적절한 부동산 투자를 통해 이익을 보고, 또 하락기에는 하락기 나름의 부동산 투자를 통해 이익을 볼 수 있다.

 

3. 가족과 친구에게 도움을 줄 수 있다. 결국 부동산 관련 법률을 많이 알게 되기 때문에 가족이나 친구들이 부동산 거래를 하게 될 때 적절한 도움을 줄 수 있다.

 

4. 사업가 마음을 키울 수 있다. 부자가 되기 위한 마인드에서 되게 중요하며, 언젠가 쓸지도 모르는 책 리뷰인 부자아빠, 가난한 아빠에서도, ESBI 사분면에서 B 사분면인 사업가 마인드가 굉장히 중요하다는 것을 암시하였다. 

 

부동산 투자를 통해, 임대업, 상가, 공장, 숙박시설에 대한 투자를 계속해서 할 수 있기 때문에 진정한 부자가 되기 위해서 정말 좋은 기회라고 생각한다.

 

낙찰자의 혜택

일반적인 부동산 투자보다 더 좋은데 그 이유는 법원에서 모든 것을 다 해준다.

 

본래, 경매란 것이 채권자의 권리를 보장해주기 위함인데, 만약 낙찰자가 없다면 채권자의 권리 보호가 어려워지므로, 나라 차원에서 최대한의 정보를 주어 높은 금액에 낙찰받을 수 있도록 해준다.

 

1. 등기부에 있는 거의 모든 권리 소멸

 

2. 권리분석 완료 (매각물건명세서)

 

3. 현장조사 완료(현황조사서)

 

4. 명도까지 완료(인도명령제도)

 

각 내용에 대해서는 추후 다뤄보도록 하겠다.

 

경매 정보지

법원 경매 사이트는 굉장히 불친절하기 때문에 유료 정보지를 사용하게 되는데, 나는 이제 옥션원을 사용하게 되었다.

 

https://www.auction1.co.kr/

옥션원

다른거 안써봐서 잘 모르겠지만...